Investir en Espagne : acheter un appartement à Valencia pour le louer

Loyers, prix et rendement brut par quartier de Valencia

Le rendement brut se lit ici comme le loyer annuel demandé divisé par le prix demandé, au m², dans le même quartier et le même mois. Il va de 4,2 % (L’Eixample, barrio El Pla del Remei) à 10,2 % (Benimàmet).

Un appartement de 70 m² aux moyennes de la ville serait annoncé 234 640 € à la vente et 1 260 € par mois à la location, soit 15 120 € par an. Le prix signé, le loyer obtenu et la surface réelle s’écartent de ces moyennes, dans les deux sens.

Les ratios les plus hauts suivent les prix les plus bas. Les trois premiers, dans les barrios de Benimàmet, Natzaret et Orriols, se lisent sur des prix demandés de 2 060 à 2 313 €/m², contre 3 352 €/m² en moyenne. Les trois derniers, dans les barrios de Ruzafa (Russafa), Exposició et El Pla del Remei, sur 4 581 à 6 010 €/m². Chaque quartier a sa fiche dans notre guide des quartiers de Valencia, et les prix de vente sont détaillés sur la page du prix d’un appartement à Valencia.

Prix et loyers demandés dans les annonces Fotocasa de septembre 2026, pas des prix de transaction. Une moyenne de quartier mélange des biens neufs et anciens, petits et grands. Aucune évolution future n’est supposée.

Du rendement brut au net : ce qu’il faut déduire

Six postes séparent le ratio d’annonces de ce qui reste chaque année. Leur montant dépend du bien et de votre situation fiscale. Aucun ne se fixe d’avance sur une moyenne de quartier.

Un logement resté vide coûte aussi en impôt. Un non-résident déclare chaque année un revenu imputé, calculé sur la valeur cadastrale, pour les jours où le bien n’est pas loué. Le calcul est dans notre guide du modelo 210 des non-résidents.

Louer à l’année à Valencia : durée du bail et loyer en 2026

Un bail d’habitation engage le bailleur pour 5 ans au moins, 7 s’il est une société. Même signé pour un an, il se prolonge d’année en année jusqu’à ce terme, sauf si le locataire part (article 9.1 de la LAU). Un bailleur particulier ne reprend le logement plus tôt, après la première année, que pour y loger lui-même ou un proche, et seulement si le bail le prévoyait par écrit (article 9.3).

Le bail temporaire ne sert pas à éviter les 5 ans. Sans cause réelle et justifiable, au-delà de 12 mois sans justification, ou après deux contrats temporaires entre les mêmes parties, il devient un bail d’habitation depuis le premier contrat (articles 7.2 et 9 bis de la LAU, rédaction du Real Decreto-ley 29/2026).

Révision du loyer et prolongations

Sans clause de révision au bail, le loyer ne bouge pas. Avec une clause, chaque révision due jusqu’au 31 décembre 2027 est limitée à 2 % sans nouvel accord, et interdite si le loyer dépasse l’indice de prix de référence (disposition finale 6 du décret).

Un locataire à jour de ses loyers depuis huit mois, dont le bail en cours au 8 octobre 2026 arrive à son terme avant le 31 décembre 2028, peut demander à le prolonger par années, 2 ans au plus, aux mêmes conditions (disposition finale 5). Le bailleur doit accepter, sauf accord différent, nouveau bail ou besoin du logement pour lui ou sa famille.

À partir du 15 novembre 2026, le Real Decreto-ley 28/2026 prolonge un bail d’habitation arrivé à 5 ans (ou 7) par périodes de même durée, sauf congé donné par le bailleur 6 mois avant. Hors des cas prévus par la loi (besoin du logement pour lui ou sa famille, nouveau bail signé, locataire absent plus de six mois sur douze ou disposant d’un autre logement dans la commune), le bailleur qui ne renouvelle pas verse au locataire le plus élevé de deux montants : 12 mois de loyer, ou un mois par année passée dans le logement. Le calcul se fait sur la valeur haute du système de référence des loyers de l’État, ou sur le loyer en cours à défaut. Si vous comptez revendre le bien libre, ce coût entre dans le calcul.

Le même droit, côté locataire (fianza, départ anticipé, fin de bail), est dans notre guide pour louer un logement en Espagne.

Sources : LAU, articles 9 et 36.1 ; Real Decreto-ley 29/2026, nouvelle rédaction des articles 2.3, 9 bis et 36.5 de la LAU, dispositions finales 5 et 6 ; Real Decreto-ley 28/2026, article 10 de la LAU. Textes lus le 30 octobre 2026.

Peut-on faire de la location touristique à Valencia ?

Plus pour un nouvel appartement au-dessus du premier étage d’un immeuble d’habitation. La norme municipale approuvée le 31 mars 2026, publiée au bulletin officiel de la province du 4 mai 2026 et entrée en vigueur quinze jours ouvrables plus tard, n’admet un nouveau logement touristique dans un immeuble à usage principal d’habitation qu’en rez-de-chaussée ou au premier étage, sous les étages d’habitation. Il lui faut un accès depuis la rue et un escalier ou un ascenseur séparés de ceux des habitants. Un immeuble entièrement touristique reste admis, sous les mêmes plafonds.

Trois plafonds jouent en même temps. Dès que l’un d’eux est atteint, la ville n’autorise plus de nouveau logement touristique dans la zone.

La ville recense les hébergements autorisés ou en cours d’autorisation (le CATAV) et publie les plans de saturation par barrio et par district. Consultez-les avant d’acheter pour louer aux touristes. La colonne « logements touristiques » du tableau des quartiers, tirée de l’INE, ne les remplace pas.

En Comunitat Valenciana, un logement touristique se loue entier, jamais par chambre, 10 jours au plus au même locataire. Il lui faut un rapport municipal favorable de compatibilité urbanistique et une inscription au registre du tourisme, valable 5 ans, et la référence cadastrale figure dans chaque contrat (article 65 de la Ley 15/2018). La copropriété doit approuver l’activité au préalable, à la majorité des trois cinquièmes des propriétaires représentant trois cinquièmes des quotes-parts. La même majorité peut augmenter de 20 % au plus la part de charges du logement (articles 7.3 et 17.12 de la loi de propriété horizontale). Au niveau national, la loi sur les baux laisse chaque administration fixer la durée maximale d’une location touristique, sans dépasser 31 jours (article 5.e).

Étage, accès séparé, plafonds du barrio, accord de la copropriété : ces conditions se vérifient sur le bien précis, avant les arras. Faire vérifier un bien avant les arras.

Sources : Ajuntament de València, approbation du 31 mars 2026 et page du CATAV ; BOP de Valencia du 4 mai 2026, normes urbanistiques modifiées (articles 6.6, 6.17 et 6.23, disposition additionnelle 4) ; Ley 15/2018, article 65, rédaction du Decreto-ley 9/2024 ; Ley 49/1960, articles 7.3 et 17.12 ; LAU, article 5.e ; Real Decreto-ley 29/2026, article 7. Textes lus le 30 octobre 2026.

Quel impôt sur les loyers d’un appartement en Espagne ?

Les loyers d’un bien à Valencia sont imposés en Espagne, et la convention France-Espagne le confirme pour un résident de France (article 6). Le taux et les déductions changent selon que vous résidez en Espagne ou non.

Résident de France, vous déclarez aussi ces loyers en France. La convention donne droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français sur ces revenus (article 24.1.a.i), et ils comptent pour le taux de vos autres revenus. Elle nomme l’impôt sur le revenu, pas les prélèvements sociaux (article 2), dont le cas se vérifie sur votre dossier. Le détail est dans notre guide de la convention fiscale France-Espagne, et les échéances d’un bien loué dans celui du modelo 210.

Résident en Espagne, la réduction de l’IRPF ne vise que la location d’habitation, pas le bail temporaire ni la location touristique. Son taux dépend du contrat (premier bail, loyer baissé ou augmenté, âge du locataire). Ce barème vient du Real Decreto-ley 29/2026 et vise les baux signés après le 1er décembre 2026. Un bail plus ancien garde la réduction de la rédaction antérieure (disposition transitoire 38 de la loi de l’IRPF), qui revient aussi si le décret n’est pas validé. Faire chiffrer l’impôt sur mes loyers.

Sources : convention France-Espagne, articles 2, 6 et 24.1.a.i ; TRLIRNR, articles 24.6 et 25.1.a ; LIRPF, article 23.2, rédaction du Real Decreto-ley 29/2026. Textes lus le 30 octobre 2026.

Comment acheter un appartement en Espagne quand on est français ?

Comme un acheteur espagnol, avec les mêmes impôts d’achat, les mêmes étapes et le même notaire. Il vous faut un numéro d’identification fiscale, le NIE pour un étranger, qui se demande sur place en Espagne. Sans lui, l’acte n’est pas inscrit au Registre de la propriété (article 254.2 de la Ley Hipotecaria).

Les étapes sont dans notre guide pour acheter un appartement en Espagne, les impôts et frais dans celui des frais d’achat d’un bien en Espagne, et les vérifications à faire avant les arras dans notre guide pour acheter à Valencia. Pour un bien déjà loué, demandez en plus le bail en cours et l’historique des loyers. Pour un local transformé en logement, demandez le titre qui autorise cet usage.

Le jour où vous revendrez sans résider en Espagne, l’acheteur retiendra une partie du prix pour le fisc, comme l’explique notre guide pour vendre un bien en Espagne.

Source : Ley Hipotecaria, article 254.2, texte consolidé lu le 30 octobre 2026.

Trouver le bien et le faire vérifier à Valencia

Un professionnel francophone de l’immobilier, partenaire du site, cherche le bien selon votre budget, les quartiers visés et le type de location prévu. Il organise les visites et vous transmet les documents du vendeur. Si vous avez déjà trouvé, notre cabinet partenaire francophone vérifie le bien et le vendeur avant les arras. La mise en relation est gratuite pour vous.

Le site ne vend aucun bien et ne gère pas de location. Il ne demande pas de licence touristique à votre place, et aucun loyer ni rendement n’est garanti.