Vendre une maison en Espagne : plus-value et impôts du non-résident

Quelles taxes paie-t-on en vendant une maison en Espagne ?

Quatre, pour un vendeur qui vit en France. L’acheteur en avance deux, la retenue et la plusvalía.

Comment se passe la vente d’une maison en Espagne ?

La vente se signe chez un notaire espagnol, en acte public (escritura). Tous les délais fiscaux partent de la date de cet acte.

1. Avant l’annonce

   Faire établir le certificat énergétique. Sa note doit figurer dans toute annonce de vente.

2. Avant la signature

   Demander au syndic le certificat de dettes de la copropriété (délivré en 7 jours au plus) et réunir vos reçus d’IBI.

3. Le jour de l’acte

   L’acheteur garde 3 % du prix pour le fisc. Le certificat énergétique est annexé à l’acte.

4. Dans le mois

   L’acheteur dépose le modelo 211, paie la retenue et vous remet votre exemplaire.

5. Dans les 30 jours ouvrables

   L’acheteur déclare et paie la plusvalía municipale à la place d’un vendeur non-résident.

6. Du 2e au 4e mois

   Vous déposez le modelo 210 de la plus-value : solde à payer ou excédent à récupérer.

7. En France, dans le mois

   Si vous vivez en France, déclaration n° 2048-IMM de la plus-value.

Sources : Código Civil, article 1280 ; RD 390/2021, articles 15 et 17 ; Ley 49/1960, article 9.1.e ; TRLRHL, articles 106 et 110 ; Orden EHA/3316/2010, articles 5.a et 8 ; impots.gouv.fr, « Bien ou vendeur hors de France ». Textes lus le 30 octobre 2026.

Quels documents faut-il pour vendre chez le notaire ?

La loi en attache trois à l’acte ou à l’annonce. Les deux premiers se demandent des semaines avant.

Les charges impayées suivent l’appartement : l’acheteur en répond pour l’année en cours et les 3 années précédentes. Une fois l’acte signé, prévenez le syndic du changement de propriétaire. Sinon vous restez tenu, avec l’acheteur, des charges qui suivent (article 9.1.i).

L’IBI de l’année de la vente est à votre nom, puisqu’il est dû par le propriétaire au 1er janvier. L’acte peut en répercuter une part sur l’acheteur (article 63.2 du TRLRHL). Le calcul de la taxe est dans notre guide de l’IBI, la taxe foncière espagnole.

Sources : Ley 49/1960, article 9.1.e et 9.1.i ; TRLRHL, articles 63 et 64 ; RD 390/2021, articles 3, 13, 15 et 17. Textes lus le 30 octobre 2026.

Pourquoi l’acheteur retient 3 % du prix (modelo 211)

Quand le vendeur ne réside pas en Espagne, tout acheteur, résident ou non, garde 3 % du prix convenu, calculés avant vos frais de vente. Il les verse au fisc avec le modelo 211 dans le délai d’un mois, puis vous remet l’exemplaire « transmitente no residente ». Gardez-le. Il prouve l’avance quand vous déposez votre modelo 210.

Si l’acheteur ne verse rien, le bien vendu reste affecté au paiement, dans la limite de la retenue ou de votre impôt, le plus faible des deux (article 25.2 du TRLIRNR).

Sources : TRLIRNR, article 25.2 ; Orden EHA/3316/2010, article 8 ; Agencia Tributaria, manuel des non-résidents, vente d’un immeuble. Textes lus le 30 octobre 2026.

Plus-value immobilière d’un non-résident en Espagne : taux et calcul

Le taux est de 19 %, que vous viviez dans l’Union européenne ou ailleurs (article 25.1.f du TRLIRNR). La base suit les règles de l’IRPF, sans l’abattement pour durée de détention que pratique la France. Seuls les biens achetés avant 1995 gardent une réduction.

Le modelo 210 se dépose dans les trois mois qui suivent le mois laissé à l’acheteur, donc au plus tard quatre mois après l’acte, même sans plus-value (article 5.a de l’Orden EHA/3316/2010). Si l’impôt dépasse la retenue, vous payez la différence. Dans le cas inverse, vous demandez le remboursement de l’excédent sur la même déclaration. Les cases du formulaire et le paiement depuis la France sont dans notre guide du modelo 210 des non-résidents.

Sources : TRLIRNR, articles 24.4, 24.6 et 25.1.f ; LIRPF, article 35 ; Orden EHA/3316/2010, article 5.a ; Agencia Tributaria, manuel des non-résidents. Textes lus le 30 octobre 2026.

Comment réduire l’impôt sur la plus-value en Espagne ?

En justifiant tout ce qui s’ajoute au prix d’achat, factures à l’appui : frais et impôts de l’achat, travaux d’amélioration. Trois situations réduisent ensuite l’impôt lui-même.

Le dernier cas vise le Français rentré en France après avoir vécu à Valencia. Le logement compte encore comme habituel s’il l’a été à un moment des 2 années avant la vente, après au moins 3 ans d’occupation. Le réinvestissement se fait dans les 2 ans (articles 41 et 41 bis du règlement de l’IRPF), et la retenue de 3 % comme le modelo 210 restent dus. Faire vérifier si ma vente est exonérée.

Sources : TRLIRNR, dispositions additionnelles 4e et 7e, disposition transitoire 1re ; LIRPF, article 35 et disposition transitoire 9e ; RIRPF, articles 41 et 41 bis. Textes lus le 30 octobre 2026.

La plusvalía municipale à València : base, taux et paiement

La commune taxe la hausse de valeur du terrain sous le bien, sur 20 ans au plus. Depuis la réforme de 2021, la base se calcule de deux façons, et vous pouvez demander la plus basse.

Si les actes montrent que le terrain n’a pas pris de valeur, rien n’est dû, à condition de déclarer la vente et de fournir les deux actes. La base se calcule avec des coefficients fixés par l’article 107.4 du TRLRHL, qu’un décret-loi du 6 octobre 2026, que le Congrès doit encore valider, modifie à partir du 1er décembre 2026 : nous ne les publions pas ici, faites calculer la base sur vos actes.

À València, le taux est de 29,7 % (article 9 de l’ordonnance), pour un maximum légal de 30 % (article 108 du TRLRHL). Déclaration et paiement se font dans les 30 jours ouvrables après la vente (article 15). Un vendeur particulier non-résident ne la paie pas lui-même. L’acheteur la règle à sa place (article 106.2 du TRLRHL) et peut vous en réclamer le montant (article 36.3 de la Ley General Tributaria), d’où l’intérêt de l’écrire dans l’acte.

Sources : TRLRHL, articles 104.5, 106, 107, 108 et 110 ; Ley General Tributaria, article 36.3 ; Real Decreto-ley 29/2026, article 10 ; Ajuntament de València, ordonnance de la plusvalía, articles 9 et 15. Textes lus le 30 octobre 2026.

Exemple : l’impôt sur un appartement vendu 300 000 € à Valencia

Acheté 180 000 € en 2016, avec 18 000 € de frais et impôts d’achat et 12 000 € de travaux d’amélioration facturés. Vendu 300 000 € en 2026 par un propriétaire qui vit en France, avec 9 000 € de frais de vente à sa charge.

Prix de vente moins frais de vente

291 000 €

Prix d’achat, frais, impôts et travaux

− 210 000 €

Plus-value imposable en Espagne

81 000 €

Impôt à 19 %

15 390 €

Retenue de 3 % sur 300 000 €, versée par l’acheteur

− 9 000 €

Reste à payer avec le modelo 210

6 390 €

Pour la plusvalía, supposons que le sol pèse 40 % de la valeur cadastrale sur l’avis d’IBI. La hausse réelle du terrain vaut (300 000 € − 180 000 €) × 40 %, soit 48 000 €. Avec la méthode réelle, la plusvalía ne dépasse donc pas 14 256 €. La méthode objective peut donner moins, selon la valeur cadastrale du sol de votre reçu.

Nos calculs aux taux lus le 30 octobre 2026, sur un cas inventé pour l’illustration. Votre impôt dépend de vos actes et de vos factures.

Sources : TRLIRNR, articles 24.4 et 25 ; LIRPF, article 35 ; TRLRHL, articles 104.5 et 107.5 ; ordonnance de la plusvalía de València, article 9. Calcul refait sur les textes lus le 30 octobre 2026.

Comment éviter la double imposition France-Espagne sur la plus-value ?

Avec le crédit d’impôt français. La convention de 1995 laisse l’Espagne imposer la plus-value d’un bien situé en Espagne (article 13), sans l’ôter à la France. Résident de France, vous la déclarez donc dans les deux pays. La France accorde un crédit égal à l’impôt payé en Espagne, plafonné à l’impôt français sur cette plus-value (article 24.1.a.ii).

Le calcul français suit ses propres règles, dont l’abattement pour durée de détention que l’Espagne n’applique pas.

Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Selon impots.gouv.fr, la plus-value d’un bien situé hors de France et imposable en France se déclare sur le formulaire n° 2048-IMM, dans le mois qui suit la vente, auprès de votre service des impôts.

Les autres revenus couverts par la convention sont dans notre guide de la convention fiscale France-Espagne.

Sources : convention France-Espagne du 10 octobre 1995, articles 2, 13.1.a et 24.1.a.ii (BOE) ; service-public.gouv.fr, F10864 ; impots.gouv.fr, « Bien ou vendeur hors de France » (page modifiée le 19/07/2016). Textes lus le 30 octobre 2026.

Vendre en étant résident fiscal en Espagne : ce qui change

Ni retenue de 3 %, ni modelo 210. La plus-value entre dans votre déclaration de revenus (Renta), au barème de l’épargne, de 19 % jusqu’à 6 000 € à 30 % au-delà de 300 000 € (articles 66 et 76 de la LIRPF). La plusvalía municipale reste due, et c’est vous qui la payez.

La vente de votre logement habituel, occupé au moins 3 ans, est exonérée si vous avez plus de 65 ans (article 33.4.b), ou si vous réinvestissez le prix dans un nouveau logement habituel dans les 2 ans (article 38.1). Passé 65 ans, la plus-value de tout bien est aussi exonérée si le prix finance une rente viagère dans les 6 mois, jusqu’à 240 000 € placés (article 38.3). Le passage à la résidence fiscale est expliqué dans notre guide des impôts en Espagne.

Sources : LIRPF, articles 33.4.b, 38, 66 et 76 (texte consolidé mis à jour le 07/10/2026) ; RIRPF, articles 41 et 41 bis ; TRLIRNR, article 25.2 ; TRLRHL, article 106. Textes lus le 30 octobre 2026.

Qui peut calculer votre plus-value et préparer le modelo 210 ?

Notre cabinet fiscal partenaire à Valencia travaille en français. Il calcule la plus-value sur vos actes et vos factures, prépare le modelo 210 et vous dit ce qui se déclare en France. La mise en relation est gratuite pour vous.

Le site ne cherche pas d’acheteur et ne fixe pas votre prix. Il ne dépose aucune déclaration à votre place. Si vous rachetez en Espagne, les étapes sont dans notre guide pour acheter un appartement en Espagne.