Prévoyez 10 à 13 % du prix en frais et impôts en Communauté valencienne — l'ITP y est passé de 10 % à 9 % pour les signatures depuis le 1er juin 2026, un taux que beaucoup de guides, et les réponses automatiques de Google, affichent encore à 10 %. Le reste du processus surprend les Français : le notaire ne pilote rien, le contrat d'arras engage tout, et deux impôts du vendeur peuvent retomber sur l'acheteur. Étape par étape, chaque règle adossée à son texte.
Obtenir le NIE (chaque acheteur)
Le numéro d'étranger est exigé pour signer l'escritura et payer les impôts de l'achat — pour chacun des co-acheteurs, avant le passage chez le notaire.
Ouvrir un compte bancaire espagnol
Pas une obligation légale, mais le virement bancaire du prix et les prélèvements (IBI, copropriété, contrats) le rendent incontournable en pratique.
Chercher et visiter
Idealista et Fotocasa concentrent les annonces. Depuis la France, faites visiter par un tiers de confiance : les photos ne montrent ni l'humidité, ni le voisinage, ni l'état réel de l'immeuble.
Faire l'offre (reserva)
Une réservation de quelques milliers d'euros retire souvent le bien du marché le temps de préparer le contrat d'arras. Ne versez rien sans écrit signé.
Signer le contrat d'arras
Le vrai verrou juridique de la vente : type d'arras, prix, date butoir, conditions. C'est ici que se gagne ou se perd un achat — voir la section dédiée.
Monter le financement
Tasación (expertise) par une société homologuée, offre FEIN remise au moins 10 jours avant la signature, rendez-vous préalable gratuit chez le notaire (acta previa).
Signer l'escritura chez le notaire
Le notaire vérifie identités, charges, dettes de copropriété et certificat énergétique, puis authentifie la vente. Le paiement s'effectue à la signature.
Payer les impôts et inscrire au Registro
ITP (ancien) ou IVA + AJD (neuf), puis inscription au Registro de la Propiedad : c'est elle qui rend votre droit opposable aux tiers.
La vente est valable dès l'accord des parties, mais seule l'inscription au Registro rend votre propriété opposable aux tiers — c'est elle qui vous protège d'une double vente ou d'une hypothèque surprise.
L'article 1454 du Code civil espagnol ne connaît qu'un cas : si le contrat stipule des arras penitenciales, l'acheteur qui renonce perd la somme versée, et le vendeur qui renonce la restitue doublée. C'est le seul régime qui permette aux deux parties de se dédire librement.
Le montant est libre — autour de 10 % du prix en pratique — mais c'est la qualification qui décide de tout : un contrat qui parle d'« arras » sans citer l'article 1454 ni le mot penitenciales vous engage probablement à acheter. Faites relire avant de signer, pas après.
En Communauté valencienne, pour les signatures depuis le 1er juin 2026 (Ley 5/2025) :
| Situation | Impôt | Taux |
|---|---|---|
| Ancien — cas général | ITP | 9 % (10 % avant le 01/06/2026) |
| Ancien — valeur > 1 M€ | ITP | 11 % sur toute la valeur |
| Ancien — moins de 35 ans, 1re résidence ≤ 180 000 € | ITP réduit | 6 % (8 % au-delà de 180 000 €), sous conditions de revenus |
| Ancien — famille nombreuse/monoparentale, handicap | ITP réduit | 3 % jusqu'à 180 000 €, 4 % au-delà (conditions propres à chaque cas) |
| Neuf (promoteur) | IVA + AJD | 10 % + 1,4 % (0,1 % si résidence habituelle) |
Trois précisions qui valent de l'argent : les taux réduits supposent la résidence habituelle (donc inaccessibles au non-résident) ; au-delà d'un million d'euros, le 11 % frappe la totalité de la valeur, pas la seule fraction supérieure ; et la base de calcul est le plus élevé des deux montants — prix payé ou valeur de référence. Pour la fiscalité de détention qui suit l'achat (IBI, modelo 210, IRPF), voyez notre guide des impôts en Espagne.
Barèmes vérifiés au BOE le 8 septembre 2026 — ancien/neuf, taux réduits, valeur de référence, bascule du 1er juin 2026. Estimation indicative : les autres régions ont d'autres taux.
9,70 % du prix du bien · Ancien — droit de mutation (ITP)
Base imposable : 250 000 €. La base retenue est le plus élevé du prix et de la valeur de référence du Catastro.
Résultat indicatif. Estimation à but informatif, ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Vérifiez auprès d’un professionnel.
NIE, procuration, vérification de l’ITP et de la valeur de référence : une gestoría ou un avocat francophone fiabilise chaque étape.
Les honoraires du notaire et du registre sont des barèmes officiels dégressifs (RD 1426/1989 et 1427/1989) : de l'ordre de 280 à 510 € de minute notariale et 130 à 260 € d'inscription pour des prix courants — les factures réelles montent à 600-1 200 € avec copies, folios et IVA. Ajoutez une gestoría (300-500 € constatés) si personne ne gère vos liquidations d'impôts. Si vous empruntez, la loi de 2019 répartit clairement : la banque paie la gestoría, le notaire de l'acte de prêt, l'inscription de l'hypothèque et l'AJD du prêt ; vous ne payez que la tasación (250-600 € constatés) et vos copies.
Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais la pratique constatée en 2026 est un financement de 60 à 70 % du prix (contre ~80 % pour un résident), calculé sur la plus basse valeur entre prix et tasación, avec des taux légèrement supérieurs. Traduction budgétaire : un apport réel de 40 à 45 % du prix, frais d'acquisition compris. Vos protections (Ley 5/2019) : offre FEIN contraignante remise au moins 10 jours avant la signature, et rendez-vous préalable gratuit chez le notaire pour vérifier que vous comprenez chaque clause.
Les prix réels du marché valencien — quartier par quartier, avec les données notariales — sont dans notre analyse des prix à Valencia, et la transmission du bien se prépare dès l'achat : droits de succession en Espagne.
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En Communauté valencienne, comptez environ 10 à 11 % du prix en plus pour un bien ancien (ITP à 9 % depuis le 1er juin 2026 + notaire, registre, gestoría) et 12 à 13 % pour un bien neuf (IVA 10 % + AJD 1,4 % + les mêmes frais). Chaque région espagnole fixe ses propres taux : le « 10-15 % » qu'on lit partout n'est qu'une fourchette nationale. Notre calculateur détaille votre cas exact, taux réduits compris.
Aucune restriction ne vise les acheteurs français : il faut un NIE (numéro d'étranger) pour chaque acheteur, un financement, et suivre le processus espagnol — offre, contrat d'arras, signature de l'escritura chez le notaire, paiement des impôts, inscription au Registro de la Propiedad. La vraie différence avec la France : le notaire espagnol authentifie mais ne pilote pas la transaction, c'est à vous (ou à votre avocat/chasseur) de faire les vérifications.
Les cinq qui coûtent le plus cher : signer des arras sans en comprendre le type (perdre le double n'arrive qu'avec les penitenciales) ; ignorer la valeur de référence du Catastro, qui peut gonfler la base imposable au-dessus du prix ; acheter les dettes de copropriété du vendeur (l'année en cours + 3 ans suivent le bien) ; oublier la retenue de 3 % quand le vendeur est non-résident — c'est l'acheteur qui doit la verser au fisc ; et découvrir après coup que la plusvalía municipale d'un vendeur non-résident peut vous être réclamée.
Cela dépend du projet : résidence principale, pied-à-terre ou investissement locatif n'obéissent pas aux mêmes logiques fiscales (résidence habituelle = taux réduits possibles ; non-résident = modelo 210 chaque année). Ce qui est objectivement vrai : les frais d'acquisition (10-13 % en Communauté valencienne) pénalisent les allers-retours rapides — un achat espagnol se raisonne à horizon long. Pour les prix réels du marché valencien, voyez notre analyse dédiée.
Oui, la plupart des grandes banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais à des conditions plus strictes : un financement limité à 60-70 % du prix (contre ~80 % pour les résidents) est la pratique constatée en 2026, sur la plus basse valeur entre prix et tasación. Prévoyez donc un apport réel de 40 à 45 % du prix, frais inclus. La loi hypothécaire de 2019 vous protège : offre FEIN contraignante remise au moins 10 jours avant la signature, et la banque paie la gestoría, le notaire de l'acte de prêt et l'inscription de l'hypothèque — vous ne payez que la tasación (et le notaire de la vente elle-même).
Le notaire est obligatoire pour l'escritura, et c'est l'acheteur qui le choisit — mais son rôle est plus étroit qu'en France : il contrôle la légalité de l'acte, pas l'opportunité de votre achat. Il ne vérifiera ni l'urbanisme, ni les vices du bien, ni l'équilibre du contrat d'arras signé avant lui. C'est pourquoi beaucoup d'acheteurs étrangers se font accompagner d'un avocat ou d'un chasseur : les vérifications en amont sont à votre charge.
Oui, rien n'impose de résider en Espagne pour y acheter — une résidence secondaire est parfaitement possible avec un simple NIE. Deux conséquences fiscales à connaître : les taux réduits d'ITP (jeunes, familles) sont réservés à la résidence habituelle, donc inaccessibles ; et tout propriétaire non-résident déclare chaque année le modelo 210, même sans louer le bien.
Textes consolidés consultés le 8 septembre 2026. Les impôts d'acquisition sont régionaux et évoluent : vérifiez les taux en vigueur à votre date de signature. Les conditions bancaires (quotités, taux) sont des constats de marché datés, pas des règles.