Squat en Espagne : que faire si des squatteurs occupent votre logement

Allanamiento de morada ou usurpación : quel délit pour votre logement ?

Tout part de l’usage du logement et de la façon dont les occupants sont entrés. Une personne que vous avez laissée entrer ne commet aucun délit, même si elle refuse ensuite de partir.

Pour la Fiscalía General del Estado, une résidence secondaire est une morada dès que vous y menez votre vie privée, même de temps en temps, et même si elle était vide le jour de l’entrée. L’instruction 1/2020 s’appuie sur l’arrêt 852/2014 du Tribunal Supremo. L’appartement de vacances à Cullera ou à la Malvarrosa relève donc en principe de l’article 202. Un logement jamais habité, ou vide depuis longtemps sans projet, relève plutôt de l’usurpación.

Sources : Código Penal, articles 202 et 245 (texte consolidé mis à jour le 09/04/2026) ; Fiscalía General del Estado, instruction 1/2020 du 15 septembre 2020, parties 2 et 4. Textes lus le 30 octobre 2026.

Que faire dès que vous découvrez des squatteurs ?

Appelez la police et portez plainte le jour même. Tant que l’entrée vient d’avoir lieu, la police peut agir sans juge. Ensuite, le juge de garde lira l’atestado policier et les pièces que vous y aurez jointes.

1. 1Appelez la police dès que vous constatez l’occupation, ou demandez à un voisin ou au syndic de le faire. Notez la date et l’heure où l’entrée a été vue.
2. 2Prouvez votre titre. La Fiscalía recommande une certification du Registre de la propriété signée électroniquement, avec un code de vérification (CSV). En 2020, elle indiquait qu’on l’obtient en ligne en sept heures ouvrées environ. Ajoutez l’acte d’achat (escritura).
3. 3Prouvez que vous utilisez le logement : factures d’eau et d’électricité, reçus d’IBI, photos du logement meublé, billets de vos derniers séjours. Pour un logement vide, l’annonce de location ou le devis de travaux.
4. 4Faites écrire dans la plainte que vous voulez le départ des occupants (desalojo). La Fiscalía demande que l’atestado le mentionne.

Sources : Fiscalía General del Estado, instruction 1/2020, conclusion 1 ; Ley de Enjuiciamiento Criminal, article 795. Textes lus le 30 octobre 2026.

La police peut-elle expulser des squatteurs sans juge ?

Seulement en flagrant délit. Le domicile est inviolable : on n’y entre qu’avec l’accord de l’occupant ou une décision de justice, sauf flagrant délit (Constitution, article 18.2). Est flagrant le délit en train de se commettre ou qui vient de se commettre, l’auteur étant surpris ou poursuivi aussitôt (article 795 de la loi de procédure pénale).

Passé ce moment, le dossier va au juge. Depuis le 3 avril 2025, l’allanamiento et l’usurpación figurent parmi les délits jugés en procès rapide (juicio rápido, article 795, lettres i et j, ajoutées par la Ley Orgánica 1/2025). Il faut pour cela que la police ait dressé un atestado et arrêté le suspect, ou l’ait convoqué devant le juge de garde. La loi ne fixe aucune date de départ.

Le juge peut ordonner le départ avant le jugement, pour protéger la victime (article 13 de la loi de procédure pénale). Selon l’instruction 1/2020, le parquet le demande pour un allanamiento dès qu’il existe des indices solides, sauf occupation tolérée. Pour une usurpación, il le demande quand la victime est une personne physique, une entité publique ou une association d’utilité publique privée de l’usage réel du bien. Un logement vide sans projet de vente, de location ou de travaux exige d’autres circonstances.

Si des mineurs ou des personnes handicapées vivent sur place, le parquet saisit en même temps les services sociaux, qui doivent agir avant le départ. À Valencia, la Fiscalía provinciale avait pris ses propres consignes par un décret du 20 août 2020, cité dans l’instruction.

Sources : Constitution espagnole, article 18.2 ; Ley de Enjuiciamiento Criminal, articles 13 et 795 (texte consolidé mis à jour le 09/04/2026) ; Ley Orgánica 1/2025, article 20.15 ; Fiscalía General del Estado, instruction 1/2020, conclusions 2 à 5. Textes lus le 30 octobre 2026.

Comment fonctionne la voie civile express (Ley 5/2018) ?

Depuis le 2 juillet 2018, un particulier propriétaire ou possesseur légitime peut demander au juge civil de lui rendre tout de suite un logement occupé sans son accord (article 250.1.4º de la LEC). Les associations sans but lucratif et les organismes publics de logement social y ont droit aussi. Les sociétés, non.

La demande doit être déposée dans l’année qui suit l’occupation (article 439.1). Elle dit aussi si le logement est la résidence habituelle des occupants et si vous êtes un grand propriétaire (gran tenedor) au sens de la Ley 12/2023, soit plus de dix logements ou plus de 1 500 m² habitables, parfois cinq logements en zone tendue. Si vous ne l’êtes pas, vous joignez une certification du Registre qui liste vos biens (article 439.6).

Depuis avril 2025, la plupart des procès civils exigent une tentative de négociation préalable. Celui-ci en est dispensé (Ley Orgánica 1/2025, article 5.2.e).

Sources : Ley de Enjuiciamiento Civil, articles 250.1.4º, 437.3 bis, 439, 441 et 444 ; Ley 5/2018 (BOE du 12/06/2018) ; Ley 12/2023, article 3.k ; Ley Orgánica 1/2025, article 5. Textes lus le 30 octobre 2026.

Combien de temps faut-il pour expulser un squatteur en Espagne ?

Personne ne peut vous garantir une durée, et nous n’avons trouvé aucune statistique officielle récente. Les seuls délais écrits dans la loi sont ceux des étapes : cinq jours pour que les occupants produisent un titre en voie civile, un an pour engager cette action après l’occupation.

La situation des occupants peut tout allonger. Si le logement est devenu leur résidence habituelle, le juge informe les services sociaux. S’ils sont vulnérables, il peut suspendre la procédure deux mois au plus quand vous êtes une personne physique, quatre mois pour une personne morale, en tenant compte aussi de votre propre situation (article 441.5 à 7 de la LEC).

Sources : Ley de Enjuiciamiento Civil, articles 439.1 et 441 ; Real Decreto-ley 11/2020, article 1 bis, et abrogations publiées au BOE les 28/01 et 28/02/2026 ; Real Decreto-ley 29/2026, article 2 et disposition transitoire 2e. Textes lus le 30 octobre 2026.

Peut-on faire sortir les squatteurs soi-même ou payer une entreprise ?

Non. Même face à des occupants sans aucun droit, se faire justice est un délit. Le Code pénal punit d’une amende de six à douze mois celui qui, pour exercer son propre droit hors des voies légales, use de violence, d’intimidation ou de force sur les choses (article 455).

Changer la serrure pendant leur absence, couper l’eau ou l’électricité, bloquer la porte ou menacer pour forcer un départ peut aussi être poursuivi comme contrainte (coacción). La peine va de six mois à trois ans de prison, ou une amende de 12 à 24 mois (article 172.1).

Les entreprises de « désokupation » que montrent les reportages n’ont aucun pouvoir propre. Aucun texte ne les autorise à faire sortir quelqu’un. Hors flagrant délit, seul un juge ordonne le desalojo.

Sources : Código Penal, articles 172.1 et 455 (texte consolidé mis à jour le 09/04/2026) ; Constitution espagnole, article 18.2. Textes lus le 30 octobre 2026.

Un locataire qui ne paie plus est-il un squatteur ?

Non. Il est entré avec votre accord : il ne commet ni allanamiento ni usurpación, même après la fin du bail. Son départ passe par une demande d’expulsion (desahucio, article 250.1.1º de la LEC), précédée depuis le 3 avril 2025 d’une tentative de négociation (Ley Orgánica 1/2025, article 5).

Le locataire ne peut se défendre qu’en prouvant le paiement ou en réglant sa dette, dans les cas où la loi le permet (article 444.1). Vos droits de bailleur pendant le bail sont dans notre guide pour louer un logement en Espagne.

Sources : Ley de Enjuiciamiento Civil, articles 250.1.1º et 444.1 ; Ley Orgánica 1/2025, article 5. Textes lus le 30 octobre 2026.

Faut-il venir en Espagne pour agir contre des squatteurs ?

Non. Un mandataire muni d’un pouvoir spécial peut déposer la plainte pour vous (article 265 de la loi de procédure pénale). Au civil, vous êtes en règle générale représenté par un procurador (article 23 de la LEC), à qui vous donnez pouvoir devant notaire ou en ligne, par le registre électronique des pouvoirs judiciaires (article 24).

Pendant l’occupation, l’IBI reste dû par vous, propriétaire (articles 61 et 63 de la loi sur les finances locales), comme votre part des charges de copropriété (Ley de Propiedad Horizontal, article 9). Le calcul de l’IBI est dans notre guide de la taxe foncière espagnole, vos déclarations de propriétaire non-résident dans celui du modelo 210.

Vous vivez loin du bien et ne pouvez pas réunir les preuves vous-même ? Confier le dossier à un avocat à Valencia.

Sources : Ley de Enjuiciamiento Criminal, article 265 ; Ley de Enjuiciamiento Civil, articles 23 et 24 ; Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, articles 61 et 63 ; Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal, article 9. Textes lus le 30 octobre 2026.

Peut-on acheter un logement occupé en Espagne ?

Oui, c’est légal, mais vous reprenez la situation à votre compte. C’est vous, nouveau propriétaire, qui porterez plainte ou saisirez le juge. Avant de signer, identifiez qui occupe et à quel titre.

La nota simple ne répond pas à la question. Elle donne le bien, ses titulaires et les droits inscrits (Reglamento Hipotecario, article 332.5), pas le nom de qui y vit. Pour les charges de copropriété, l’acheteur répond, avec le bien, de celles de l’année de l’achat et des trois années précédentes. Le vendeur doit déclarer dans l’acte qu’il est à jour, ou indiquer ce qu’il doit (Ley de Propiedad Horizontal, article 9.1.e).

Personne ne peut chiffrer à l’avance la durée ni le coût de la procédure, et le prix doit en tenir compte. Les autres contrôles avant les arras sont dans notre guide pour acheter un appartement en Espagne. Faire vérifier la situation d’un bien occupé avant de signer.

Sources : Ley de Arrendamientos Urbanos, article 14 ; Reglamento Hipotecario, article 332 ; Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal, article 9.1.e ; Ley de Enjuiciamiento Civil, articles 250.1.4º et 439.1. Textes lus le 30 octobre 2026.