Impôt sur la fortune en Espagne : ce que paie un résident de Valencia en 2026

Impôt sur la fortune en Espagne (l’ISF espagnol) : l’essentiel pour 2026

Sources : Ley 19/1991, article 29 (exigibilité au 31 décembre) ; Ley 13/1997 de la Generalitat, articles 8 et 9, et Ley 5/2026, article 19 (minimum de 2 000 000 €) ; Ley 38/2022, article 3 ; Agencia Tributaria, Manual práctico de Patrimonio 2025. Textes lus le 27 octobre 2026.

Qui paie l’impôt sur la fortune en Espagne : résident, non-résident, impatrié

Résident fiscal en Espagne, vous êtes imposé sur tout votre patrimoine, où qu’il se trouve dans le monde : c’est l’obligation personnelle (article 5 de la Ley 19/1991). Vos biens restés en France comptent donc aussi.

Non-résident, vous n’êtes imposé que sur vos biens situés en Espagne : c’est l’obligation réelle. Cela vaut aussi pour les parts d’une société non cotée dont l’actif est fait d’au moins 50 % d’immobilier espagnol.

Si vous quittez l’Espagne, vous pouvez choisir de rester imposé comme résident : ce choix se fait en déposant la déclaration de résident pour la première année de non-résidence.

Sous loi Beckham, vous êtes soumis à l’obligation réelle (article 93 de la loi sur l’IRPF) : seuls vos biens situés en Espagne comptent. Les critères de la résidence fiscale sont dans notre guide des impôts en Espagne, le régime des impatriés dans celui de la loi Beckham.

Sources : Ley 19/1991, article 5 ; Ley 35/2006 sur l’IRPF, article 93 (texte consolidé mis à jour le 07/10/2026). Textes lus le 27 octobre 2026.

Le minimum exonéré à Valencia et dans les autres communautés

Le patrimoine net est d’abord réduit d’un minimum exonéré. Chaque communauté autonome peut fixer le sien ; à défaut, c’est celui de l’État, 700 000 € (article 28 de la Ley 19/1991). Ce minimum de l’État s’applique aussi aux personnes imposées sur leurs seuls biens espagnols.

La Ley 5/2026 ne fixe pas de date d’effet propre à cet impôt. Elle est en vigueur avant le 31 décembre 2026, jour où l’impôt est dû (article 29 de la Ley 19/1991) : selon notre lecture, le nouveau seuil vaut donc dès l’exercice 2026, déclaré en 2027.

Pour comparer : les autres communautés en 2025

Un même patrimoine paie des montants très différents selon la communauté où vous vivez. Voici quelques minimums tirés de la liste de l’Agencia Tributaria pour l’exercice 2025. Nous ne les avons pas vérifiés pour 2026.

Sources : Ley 19/1991, articles 28 et 29 ; Ley 13/1997, article 8 ; Ley 5/2026 (BOE du 17/09/2026), article 19 et disposition finale 5e ; Agencia Tributaria, aide Patrimonio 2025. Textes lus le 27 octobre 2026.

Ce qui entre dans votre patrimoine, et ce qui en sort

Le patrimoine net, c’est la valeur de vos biens et droits, moins les charges réelles qui en diminuent la valeur et vos dettes personnelles (article 9 de la Ley 19/1991). Les dettes liées à un bien exonéré ne se déduisent pas. En obligation réelle, seules les dettes liées aux biens situés en Espagne se déduisent.

Les biens exonérés

• Votre résidence principale, jusqu’à 300 000 € de sa valeur (article 4.Nueve).
• Le mobilier et les effets personnels (ajuar doméstico), hors bijoux, œuvres d’art et objets de valeur (article 4.Cuatro).
• Les droits sur un plan de pensions (article 4.Cinco).
• Les biens et participations professionnels, si leurs conditions sont remplies : activité exercée de façon habituelle, personnelle et directe, qui est votre principale source de revenus ; société qui ne gère pas un patrimoine (article 4.Ocho).

La valeur retenue pour vos biens

• Un immeuble compte pour la plus élevée de trois valeurs : la valeur cadastrale, la valeur fixée ou vérifiée par l’administration pour un autre impôt, et le prix d’achat (article 10).
• Un compte bancaire compte pour son solde au 31 décembre, ou pour le solde moyen du dernier trimestre s’il est plus élevé (article 12).

Une déduction propre à Valencia

À Valencia, la part de l’impôt liée aux titres et aux prêts dans des jeunes entreprises valenciennes (Empresas Emergentes) est déduite à 100 %, si vous les gardez au moins trois ans (article 9 bis de la Ley 13/1997, rédaction de la Ley 3/2026, en vigueur le 3 juillet 2026).

Une résidence principale qui dépasse 300 000 €, un prêt en cours, des parts de société : la valeur retenue change votre impôt. Faire évaluer mon patrimoine.

Sources : Ley 19/1991, articles 4, 9, 10 et 12 ; Ley 13/1997, article 9 bis. Textes lus le 27 octobre 2026.

Le barème de l’impôt sur la fortune à Valencia

Le barème valencien s’applique à la base qui reste après le minimum de 2 000 000 € (article 9 de la Ley 13/1997, rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2021). Chaque taux ne vaut que pour sa tranche : l’impôt est le montant cumulé au début de la tranche, plus le taux appliqué à ce qui dépasse.

Le barème de l’État, pour les non-résidents et sous loi Beckham

En obligation réelle, c’est le barème de l’État qui s’applique, de 0,2 % à 3,5 %, aux mêmes seuils (article 30 de la Ley 19/1991). Il vaut aussi pour un non-résident qui choisit d’être imposé comme résident.

Sources : Ley 13/1997, article 9 ; Ley 19/1991, article 30. Textes lus le 27 octobre 2026.

Trois exemples chiffrés à Valencia

Nos calculs sur les barèmes 2026 lus au BOE, avant le plafond de 60 % des revenus et hors cas particuliers. Ces exemples illustrent le calcul ; votre impôt dépend de votre dossier.

1. Résident de Valencia : résidence principale de 500 000 € et 2 500 000 € d’autres biens

Résidence principale

500 000 €

Autres biens, sans dette

2 500 000 €

Part exonérée de la résidence principale

− 300 000 €

Patrimoine net imposable

2 700 000 €

Minimum valencien 2026

− 2 000 000 €

Base après minimum

700 000 €

Impôt sur le patrimoine 2026

3 461,31 €

Avec le seuil de 2025 (1 000 000 €), la base aurait été de 1 700 000 € et l’impôt de 16 476,32 €. L’écart dû à la Ley 5/2026 est de 13 015,01 €. Pas d’impôt de solidarité : le patrimoine net hors biens exonérés (2 700 000 €) ne dépasse pas 3 000 000 €.

2. Résident de Valencia : 5 000 000 € de patrimoine net imposable

Patrimoine net imposable

5 000 000 €

Minimum valencien 2026

− 2 000 000 €

Base du Patrimonio

3 000 000 €

Impôt sur le patrimoine

39 166,32 €

Base de l’impôt de solidarité (après 700 000 €)

4 300 000 €

Impôt de solidarité avant déduction

22 100,00 €

Patrimonio payé, déduit

− 39 166,32 €

Impôt sur le patrimoine à payer

39 166,32 €

Impôt de solidarité à payer

0,00 €

Ce zéro vaut avant le plafond de 60 % : si ce plafond réduit votre Patrimonio, une part d’impôt de solidarité peut réapparaître.

3. Impatrié sous loi Beckham : 1 500 000 € de biens nets en Espagne

Biens nets situés en Espagne

1 500 000 €

Abattement de l’État, selon notre lecture des textes

− 700 000 €

Base après minimum

800 000 €

Impôt sur le patrimoine, barème de l’État

3 690,36 €

Nous n’avons pas appliqué l’exonération de la résidence principale : nous ne l’avons pas vérifiée au texte pour un impatrié.

Nos calculs, avec les barèmes lus au BOE le 27 octobre 2026, à titre d'illustration.

Sources : Ley 19/1991, articles 4, 28 et 30 ; Ley 13/1997, articles 8 et 9 ; Ley 38/2022, article 3 (apartados Nueve, Once et Quince). Calculs refaits sur les textes lus le 27 octobre 2026.

L’impôt de solidarité sur les grandes fortunes

Créé fin 2022 et prolongé depuis, cet impôt de l’État s’ajoute au Patrimonio (Ley 38/2022, article 3). Il vise les patrimoines nets de plus de 3 000 000 € et suit les mêmes règles d’exonération et d’évaluation.

Il applique un abattement de 700 000 €, puis un barème de 0 % jusqu’à 3 000 000 € de base, 1,7 % au-delà, 2,1 % à partir de 5 347 998,03 € et 3,5 % à partir de 10 695 996,06 €. Vous en déduisez le Patrimonio effectivement payé : il n’est donc dû qu’au-delà de 3 700 000 € de patrimoine net. Pour un résident de Valencia, le Patrimonio payé dépasse souvent ce nouvel impôt (exemple 2).

Le texte le prolonge tant que la fiscalité du patrimoine n’est pas révisée (Real Decreto-ley 8/2023) ; aucune suppression n’était publiée au 27 octobre 2026.

Sa déclaration, le modelo 718, se dépose du 1er au 31 juillet de l’année qui suit (Orden HFP/587/2023, article 3). Le dépôt n’est obligatoire que s’il reste un montant à payer. Non-résident hors de l’Union européenne, en Suisse par exemple, vous devez nommer un représentant résident en Espagne avant la fin du délai de déclaration ; le texte prévoit une exception pour certains États de l’Espace économique européen.

Sources : Ley 38/2022, article 3 (texte consolidé mis à jour le 21/12/2024) ; Orden HFP/587/2023, article 3 ; Agencia Tributaria, actualité du 29/06/2026 sur le modelo 718. Textes lus le 27 octobre 2026.

Le plafond de 60 % de vos revenus

Un résident ne peut pas payer, entre l’IRPF et le Patrimonio, plus de 60 % de la somme de ses bases imposables à l’IRPF (article 31 de la Ley 19/1991). Si ce total est dépassé, le Patrimonio baisse jusqu’au plafond, de 80 % au plus : il en reste toujours au moins 20 %.

Les plus-values sur des biens détenus plus d’un an ne comptent pas dans ce calcul. La part du Patrimonio qui correspond à des biens qui ne rapportent pas de revenu n’y entre pas non plus.

L’impôt de solidarité a le même plafond, calculé sur les trois impôts ensemble (Ley 38/2022, article 3.Doce). Depuis deux arrêts du Tribunal Supremo de 2025 (n° 1372/2025 du 29 octobre et n° 1402/2025 du 3 novembre), l’Agencia Tributaria applique aussi ce plafond aux non-résidents.

Pour un gros patrimoine qui rapporte peu, ce plafond fait varier fortement l’impôt : faites-le chiffrer avec vos revenus.

Sources : Ley 19/1991, article 31 ; Ley 38/2022, article 3.Doce ; Agencia Tributaria, Manual práctico de Patrimonio 2025, principales novedades (mise à jour du 17/03/2026). Textes lus le 27 octobre 2026.

Non-résident propriétaire en Espagne : quels biens, quelle communauté

Vous vivez en France, en Belgique ou en Suisse et vous avez un bien à Valencia : seuls vos biens situés en Espagne comptent. Seules les dettes qui leur sont liées se déduisent, comme le prêt qui a financé le bien.

Le minimum de l’État, 700 000 €, s’applique, avec le barème de l’État (articles 28 et 30 de la Ley 19/1991). Vous pouvez aussi appliquer les règles de la communauté où se trouve la plus grande valeur de vos biens en Espagne (disposition additionnelle 4e).

Ce que dit la convention France-Espagne

La convention fiscale de 1995 autorise l’Espagne à imposer les immeubles qui y sont situés (article 23). Elle vise aussi les parts de sociétés à prépondérance immobilière et les participations d’au moins 25 %. La plupart des autres biens d’un résident de France ne sont imposables qu’en France. Le détail est dans notre guide de la convention fiscale France-Espagne.

Le bien donne aussi lieu à un impôt annuel sur le revenu, même s’il n’est pas loué : voyez notre guide du modelo 210 des non-résidents.

Sources : Ley 19/1991, articles 28 et 30 et disposition additionnelle 4e ; Ley 13/1997, article 8 ; Agencia Tributaria, Manual práctico de Patrimonio 2025, sujetos pasivos no residentes ; convention France-Espagne du 10 octobre 1995, article 23. Textes lus le 27 octobre 2026.

Loi Beckham et impôt sur la fortune : seulement vos biens en Espagne

Si vous avez opté pour le régime des impatriés, vous êtes imposé au Patrimonio comme un non-résident : seuls vos biens situés en Espagne comptent (article 93 de la loi sur l’IRPF). Vos placements restés en France n’entrent pas dans le calcul.

L’article 28 de la Ley 19/1991 prévoit, en obligation réelle, l’abattement de l’État de 700 000 €. Selon notre lecture des textes, c’est l’abattement de l’État (700 000 €) qui s’applique, et non celui de la Comunitat Valenciana (2 000 000 € à partir de l’exercice 2026) : un point à faire vérifier par un fiscaliste si vos biens en Espagne dépassent 700 000 €.

Vos biens en Espagne dépassent ce montant ? Faire vérifier mon cas sous loi Beckham. Le reste du régime, dont la dispense du modelo 720, est dans notre guide de la loi Beckham en Espagne.

Sources : Ley 35/2006 sur l’IRPF, article 93 ; Ley 19/1991, articles 28 et 30. Textes lus le 27 octobre 2026.

Déclarer l’impôt sur la fortune : modelo 714 et calendrier

Vous devez déposer le modelo 714 dans deux cas : s’il reste un impôt à payer, ou si vos biens dépassent 2 000 000 € (valeur brute, avant dettes), même sans rien à payer (article 37 de la Ley 19/1991).

Le dépôt se fait uniquement en ligne, sur le formulaire web du modelo 714 de la sede de l’Agencia Tributaria. Vous vous identifiez avec un certificat électronique, Cl@ve Móvil ou le numéro de référence de la Renta. Si vous déclarez le Patrimonio, votre déclaration de Renta doit aussi passer par Internet ou par téléphone.

L’exercice 2025 s’est déclaré du 8 avril au 30 juin 2026, jusqu’au 25 juin en cas de prélèvement bancaire. L’exercice 2026, le premier avec le seuil de 2 000 000 €, se déclarera au printemps 2027 : l’Agencia Tributaria n’en a pas encore publié les dates.

1. 31 décembre

   La photo de votre patrimoine : l’impôt porte sur ce que vous possédez ce jour-là.

2. Au printemps suivant

   Modelo 714, pendant la campagne de la Renta (pour 2025 : du 8 avril au 30 juin 2026).

3. En juillet

   Modelo 718 de l’impôt de solidarité, du 1er au 31 juillet, seulement s’il reste un montant à payer.

Vos biens dépassent 2 000 000 € : faire préparer ma déclaration.

Sources : Ley 19/1991, article 37 ; Agencia Tributaria, Manual práctico de Patrimonio 2025 (plazo et forma de presentación) et début de la campagne Renta et Patrimonio 2025 ; Orden HFP/587/2023, article 3. Textes lus le 27 octobre 2026.

Côté France : l’IFI après votre installation à Valencia

Si vous gardez de l’immobilier en France, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) continue de s’appliquer sur vos seuls biens immobiliers situés en France, et sur les parts de sociétés qui en détiennent, au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net. Le plafonnement de l’IFI à 75 % des revenus est réservé aux personnes domiciliées fiscalement en France.

Un même appartement à Paris peut donc entrer à la fois dans l’IFI et dans votre Patrimonio espagnol de résident. La façon dont la convention règle ce cas est expliquée dans notre guide de la convention fiscale entre la France et l’Espagne; le calcul dépend de votre dossier.

Sources : service-public.fr, Impôt sur la fortune immobilière, qui est concerné et calcul (pages vérifiées le 06/03/2026). Pages lues le 27 octobre 2026.

Faire chiffrer votre impôt sur la fortune

Le montant dépend de la valeur retenue pour chaque bien, de votre résidence principale, du plafond de 60 % et de votre statut. Notre cabinet partenaire francophone à Valencia peut faire ce calcul avec vous avant la déclaration. La mise en relation est gratuite pour vous.