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Acheter un bien immobilier à ValenceCe que les Français doivent comprendre avant de signer

Biens surévalués, vices cachés, agents non neutres… Le marché immobilier espagnol ne fonctionne pas comme en France. Voici ce qu'il faut savoir.

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Pourquoi acheter à Valence n'est pas comme en France

En France, le notaire protège les deux parties. En Espagne, c'est l'acheteur qui doit se protéger.

Le notaire espagnol vérifie uniquement que les documents sont conformes — pas que le bien est sain ou que le prix est juste.

Ce que beaucoup de Français ignorent :

  • ⚠️L'agent immobilier travaille pour le vendeur — pas pour vous. Son intérêt : vendre vite et cher.
  • ⚠️Les vérifications juridiques sont à votre charge — dettes, hypothèques, permis de construire illégaux.
  • ⚠️Les arrhes ne sont pas toujours récupérables — contrairement à la France, vous pouvez perdre votre dépôt.
  • ⚠️Les prix affichés sont souvent négociables — mais sans connaître le marché, vous payez trop.

Ce n'est pas que l'Espagne soit "dangereuse" — c'est juste que les règles sont différentes. Et celui qui ne les connaît pas perd de l'argent.

Les 5 erreurs qui coûtent cher aux Français

01

Acheter sans avocat indépendant

L'avocat vérifie le bien, les dettes, les permis. Sans lui, vous achetez à l'aveugle. Coût : ~1% du prix. Économie potentielle : des dizaines de milliers d'euros.

02

Faire confiance à l'agent du vendeur

Son job : vendre au meilleur prix pour le vendeur. Il n'est pas neutre. Certains agents sont excellents, mais vous devez garder votre propre analyse.

03

Ne pas vérifier les charges de copropriété

Certains immeubles ont des travaux votés mais pas encore payés. Vous héritez des dettes du vendeur. Toujours demander le PV des 3 dernières AG.

04

Sous-estimer les frais réels

Comptez 10-13% du prix d'achat en frais (ITP, notaire, registre, avocat). Pas 7% comme on le lit souvent. Budget mal calculé = projet bloqué.

05

Acheter dans le mauvais quartier

Un quartier "en devenir" peut mettre 10 ans à se développer. Ou jamais. Sans connaissance locale, vous achetez une promesse, pas une réalité.

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Les vrais frais d'un achat immobilier à Valence

Pour un bien de 200 000€ (ancien, résidence principale) :

ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales)Taxe régionale Valence
20 000€10%
NotaireOfficiel, peu négociable
~1 000€~0.5%
Registre de la propriétéEnregistrement officiel
~600€~0.3%
Avocat (recommandé)Vérifications juridiques
~2 000€~1%
GestoríaDémarches administratives
~400€~0.2%
TOTAL FRAIS
~24 000€soit ~12% du prix d'achat

Note : Pour du neuf (VEFA), l'IVA remplace l'ITP (10% également). Les frais varient selon la valeur du bien et la complexité du dossier.

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Le bon processus pour acheter sereinement

L'ordre des étapes compte autant que les étapes elles-mêmes.

01

Définir précisément votre projet

Résidence principale, secondaire, investissement ? Chaque cas a ses implications fiscales et juridiques différentes.

02

Engager un avocat AVANT de visiter

L'avocat doit valider le bien, pas courir après une signature. Coût : ~1% du prix. Économie potentielle : considérable.

03

Visiter avec un œil critique

Ne vous fiez pas aux photos. Vérifiez l'état réel, l'environnement, les nuisances. Visitez à différentes heures.

04

Négocier avec les bonnes infos

Historique des prix du quartier, défauts du bien, durée de mise en vente. Sans ces données, vous payez le prix demandé.

05

Sécuriser les arrhes

Le contrat d'arrhes espagnol n'est pas le compromis français. Faites-le relire par votre avocat avant de signer.

06

Finaliser chez le notaire

L'écriture publique (escritura) finalise la vente. Votre avocat doit être présent ou avoir validé tous les documents.

Questions fréquentes

Peut-on acheter un bien à Valence sans être résident ?

Oui, absolument. Vous aurez besoin d'un NIE (numéro d'identification étranger) et d'un compte bancaire espagnol. La procédure est la même pour les résidents et non-résidents, mais les implications fiscales diffèrent.

Combien de temps prend une transaction immobilière à Valence ?

Comptez 1 à 3 mois entre l'offre acceptée et la signature chez le notaire. Le délai dépend des vérifications juridiques, de l'obtention du financement, et de la disponibilité des parties.

Faut-il obligatoirement un avocat pour acheter ?

Légalement non. En pratique, c'est indispensable. Le notaire espagnol ne fait pas les vérifications que fait le notaire français. Sans avocat, vous achetez sans filet de sécurité.

Les banques espagnoles financent-elles les non-résidents ?

Oui, mais avec des conditions plus strictes : apport minimum de 30-40% (vs 20% pour les résidents), taux parfois plus élevés, et documentation plus importante.

Acheter pour investir : est-ce rentable à Valence ?

Valence offre encore des rendements intéressants (4-6% brut) comparé à d'autres villes espagnoles. Mais la rentabilité dépend du quartier, du type de bien, et de votre capacité à gérer la location.

Vous n'avez pas encore le NIE ?

Le NIE est obligatoire pour signer chez le notaire. Obtenez-le rapidement.

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